商品房买卖合同法定解除条件
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商品房买卖合同法定解除条件
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1、根本违约
(1)合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人.
(2)合同订立后,出卖人又将该房屋出售给第三人.
(3)隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明.
(4)隐瞒所售房屋已经抵押的事实.
(5)隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实.
(6)主体结构质量不合格;房屋质量问题严重影响正常居住使用的.
2、迟延履行
(1)出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行的.
(2)办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记的.
3、其他解除情形
面积误差比绝对值超出3%;商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的.
法律依据:
《合同法》第九十三条,当事人协商一致,可以解除合同.当事人可以约定一方解除合同的条件.解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同.
第九十四条,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形.
根本违约情形下的退房.
根本违约是违约行为中最为严重的形态,它直接导致合同相对方不能依据合同实现合同目的、取得期待利益,这种情况下,合同已经没有意义,法律允许解除.对此,我国合同法第九十四条作出了原则性规定.针对商品房买卖合同中的具体情况,最高法院对根本违约作出了细化规定,凡符合根本违约的商品房买卖合同允许解除.主要是指:A、先卖后押.即:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;B、一房数卖.即商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人.此两种情形下,剥夺了购房者的合同期待权,购房者可以要求退房.当然,此两种情形的适用是有严格条件限制的,必须以"商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋"为前提条件.否则不能主张解除.比如,在先卖后押的情形下,如果出卖人涤除了抵押权,则不会导致购房者"不能取得房屋",在这种情况下,就不能主张退房,除非开发商资金断裂或紧张而无法为涤除行为始得解除.又比如在一房数卖的情形下,如果开发商与后手并未办理产权登记也并不必然导致购房者"不能取得房屋",因此,也不能主张退房,除非开发商与后手办理了产权登记,后手已确定地取得了房屋产权.
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