房地产企业土地增值税汇算清缴怎么做
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房地产企业土地增值税汇算清缴怎么做
房地产企业土地增值税一般都是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,具体每个地方是不一样的):
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1、先计算可以扣除项目金额(包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等)
2、计算收入
3、收入-扣除项目金额=增值额
4、增值额/扣除项目金额=增值率
5、按税率计算税额
基本步骤如下:
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的"增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入.
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定,该扣除项目为"根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除",即"取得土地使用权所支付的金额"和"开发土地的成本、费用"之和的20%.
但上述加计扣除项目,并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可
在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:
第一,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金.这样规定的目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为.显然,这种情况没有规定加计扣除项目.
第二,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金.这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发.需要纳税人注意的是,这种情况虽然可以加计扣除,但在计算转让土地使用权加计扣除项目时,仅是对开发成本加计扣除,对土地成本价款不加计扣除.
第三,对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除.这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性.需要纳税人注意的是,在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时,不仅允许对开发成本加计扣除,对土地成本价款也允许加计扣除.
第四,转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时缴纳的有关税金.这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理.而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理.从中也可以看出,这种转让旧房的情况也不允许加计扣除.
上文讲诉了房地产企业土地增值税汇算清缴怎么做,一般都是采取先预交后清算的方式进行的,计算方式在上文,大家一定要对相关处理全面了解,大家看完上文小编的介绍你是不是对会计处理有了一定的了解,大家可以对应案例去理解分析!大家一定要牢牢记住.
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你知道我的卷子为什么是白色的吗？因为它忘记了自己的答案，哈哈，这次会计职称考试怕是黄汤了要！
