用案例告诉你经营性租赁合同该如何节税？

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理论：

一、水电费与租金分离

在租赁厂房或房屋时，水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离。因为水电费用必须与厂房或房屋的租赁价格进行分离，出租人在申报房产税时的计税依据更小，可以少申报缴纳房产税，否则水电费用要并入房产税的申报计税依据，使出租人多缴纳房产税从而增加税负。

二、将房屋和设备租金分开签合同

厂房或房屋和厂房或房屋之内的设备或办公设施一起租赁时，必须签订两份合同，一份是厂房或房屋合同，一份是厂房或房屋之内的设备或办公设施租赁合同，这样可以使出租人少缴纳房产税，否则厂房或房屋之内的设备或办公设施也要并入厂房或房屋租金价值作为房产税的计税依据，使出租人增加多缴纳房产税的负担。

三、承租人代出租人缴纳税费时，合同必须签税前租金

如果出租人不承担税费，或承租人代出租人缴纳税费的情况下，出租人与承租人在签订经营性租赁合同时，在租赁合同中必须签订税前租金，而不能签税后租金，然后约定承租人代替出租人缴纳租赁有关的各种税费，从合同租金中进行抵扣。假设税前租金为A，税后租金为B，到租赁物所在地的地税局去代开发票需要承担的综合税率为R，则简单的等式为B=A×（1-R），A=B/（1-R）。切记在租赁合同中应签订的租金为A=B/（1-R）。而不是B=A×（1-R）。这样的话，企业以A=B/（1-R）进成本入账，就包括了承租人代替出租人扣缴的综合税。

【案例】：某企业代出租人代缴租金收入税费的涉税分析]

（1）案情介绍

非居民企业A在中国取得租金收入，支付人B公司履行代扣代缴义务。在租赁合同中双方约定：B公司支付给A公司租金9000元，有关租赁税费由B公司自己承担。居民企业B为了账务处理，到当地税务部门代开发票，按照综合税率10%扣缴1000元税收，税务部门向代扣代缴义务人B公司开据完税凭证，完税凭证上写纳税人名字是非居民企业A的名字。居民企业B询问其计算扣除租金支出时，是按合同约定的租金金额9000元扣除还是按照租金金额9000元加上代扣的税费1000元扣除？

（2）涉税分析

本案例中，B公司作为代扣代缴义务人代扣代缴1000元税款后向A公司支付的租金为9000元，但B公司向A公司的实际租金支出为10000元。根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所

得额时扣除。”同时根据《中华人民共和国企业所得税法》（中华人民共和国主席令第63号）的规定，任何支出要在企业所得税前扣除，必须具备两个条件：一是该支出与企业的生产经营有关；二是要有合法凭证。可是本案例中的税务部门开给B公司的完税平整是上写纳税人名字是非居民企业A的名字，很难证明该支出与B公司的生产经营有关，因此，B公司的企业所得税前只能扣除9000元，而不能扣除10000元。这就导致了B公司要多缴纳企业所得税250元（1000×25%）。

因此，要实行B公司实现节约250元企业所得税，必须在签订租赁合同时，租金要签成税前租金10000元（9000/（1-10%），并在合同中约定：出租人收取租金收入的各项税收由承租人承担，或由承租人代扣代缴，并于租金中进行扣除。

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