房地产企业不可售部分面积如何确定？

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案例：

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某房地产开发的某办公楼项目，该项目的总建筑面积15349.60㎡与测绘报告面积一致，地上部分办公楼建筑面积13907.72㎡，地下车位面积1441.88㎡，在土地增值税清算过程中，企业把地下车位部分归为不可售面积，对吗？

解析

不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、幼儿园、学校、医院等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。产权归业主所有的面积一般归为可售面积，将来需向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积。

该项目中，通过查看企业的测绘报告，显示地下车位面积已明确到各户室，且通过预售许可证，可以看出，该办公楼的预售面积15073.51㎡，明显大于企业的总可售面积13907.72㎡。所以，该项目中把地下车位作为不可售部分不正确（地下车位若是人防工程，需向人防管理部门进行移交、若是公配，需向业主委员会进行移交）。

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百尺高梧，撑得起一轮月色；数椽矮屋，锁不住五夜书声，别人都在努力学会计知识，我也得加油努力啦。