房地产企业土地增值税如何清算
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房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业的土增税是采取先预交后清缴的方式进行的:
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1.先计算扣除数(包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除)
2.计算收入
3.收入减扣除数=增值额
4.增值额/扣除数=增值率
5.按税率计算税额
基本步骤是这样的,详细内容如下:
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的"增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额.
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入.
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目.
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%.
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%.
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.
上面所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数.
纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数.
房地产土地增值税的计算如何处理?
根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)规定,在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:
第一,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金.这样规定的目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为.显然,这种情况没有规定加计扣除项目.
第二,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金.这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发.需要纳税人注意的是,这种情况虽然可以加计扣除,但在计算转让土地使用权加计扣除项目时,仅是对开发成本加计扣除,对土地成本价款不加计扣除.
第三,对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除.这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性.需要纳税人注意的是,在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时,不仅允许对开发成本加计扣除,对土地成本价款也允许加计扣除.
第四,转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时缴纳的有关税金.这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理.而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理.从中也可以看出,这种转让旧房的情况也不允许加计扣除.
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